Avviso Importante e Dichiarazione di Non Responsabilità
Tutti i dettagli degli immobili mostrati su questo site sono stati forniti direttamente dai venditori o da agenti che agiscono per loro conto. Pertanto, non garantiamo l'esatta accuratezza né ci assumiamo alcuna responsabilità per eventuali discrepanze o imprecisioni che potrebbero essere mostrate. Si consiglia di effettuare una due diligence approfondita su qualsiasi immobile prima di procedere a un acquisto in piena proprietà (Freehold), a una cessione d'azienda/locazione commerciale (Leasehold) o a un affitto.
Immobili Commerciali e Attività sulla Costa del Sol
Ecco alcuni punti chiave e informazioni generali sull'acquisto di attività, immobili commerciali e contratti di locazione sulla Costa del Sol. Noi di KS Costa Estates prendiamo voi e le vostre finanze molto sul serio. Siamo lieti di rispondere a qualsiasi domanda specifica, quindi non esitate a contattarci o possiamo incontrarci direttamente qui sulla Costa del Sol per discutere di persona la procedura di acquisto.
Se può esservi d'aiuto, possiamo presentarvi un professionista indipendente specializzato nella gestione e nel trasferimento di attività e immobili commerciali qui sulla Costa del Sol; riteniamo pertanto di poter essere di inestimabile valore per voi in qualità di acquirenti.
1. Opzioni e Processi de Acquisizione
Leasehold — La Via Più Comune
L'acquisto di un'attività che opera in un immobile in regime di cessione d'azienda (leasehold) è il modo più comune e accessibile per rilevare un'attività commerciale qui sulla Costa del Sol. Diventerete gli inquilini pagando l'affitto al proprietario delle mura, ma manterrete il diritto esclusivo di rivendere la vostra partecipazione e il diritto al subentro in futuro.
Termini e Condizioni della Locazione
I contratti di locazione commerciale vengono solitamente concessi per un periodo di 5 anni (estendibili a 10 o più). Il rinnovo alla scadenza è normalmente automatico senza costi aggiuntivi, a condizione che l'inquilino abbia rispettato i patti. Alla firma, si versa un deposito di garanzia standard pari a 2 mensilità di canone. Gli affitti possono essere aggiornati su base annuale solo in base al tasso di inflazione spagnolo (IPC). Nota bene: alla scadenza dei termini o in caso di cessione, il proprietario ha il diritto legale di aumentare l'affitto fino al 20% o di ricevere una percentuale sul prezzo di vendita.
Il Processo di Acquisto
Una vez concordato il prezzo, si deposita un acconto di prenotazione presso il proprio legale per avviare le verifiche tecniche e giuridiche. Se emergono problemi insormontabili, la prenotazione viene interamente restituita. Se l'esito è positivo, viene firmato il contratto preliminare di compravendita e versato un deposito (normalmente il 10% o tra i 2.000 e i 5.000 euro) con allegato un inventario completo delle attrezzature. Il giorno del rogito finale, si versa il saldo rimanente, si sbloccano le cauzioni richieste dal locatore e il nuovo contratto viene formalmente ceduto.
Affitto Diretto — Basso Costo Iniziale
L'affitto diretto di un immobile commerciale dal proprietario è una soluzione a basso costo, indicata principalmente per i locali commerciali che si trovano attualmente vuoti. I contratti possono essere negoziati per periodi di un anno o più.
Garanzie Finanziarie
Come per il leasehold, dovrete solitamente versare una cauzione di garanzia equivalente a 2 mesi di affitto, e spesso una fideiussione o deposito aggiuntivo a tutela dei macchinari e delle attrezzature di proprietà del locatore lasciati all'interno del locale.
Restrizione Chiave
Piena Proprietà — Proprietà Totale
La piena proprietà (Freehold) significa l'acquisto diretto e la proprietà legale totale delle mura commerciali. Una vez che la vostra offerta d'acquisto è stata accettata, avrete bisogno di un avvocato o di un rappresentante legale per formalizzare l'accordo.
Due Diligence e Processo di Chiusura
Il vostro avvocato otterrà una 'Nota Simple' dal registro della proprietà per verificare il proprietario legale, eventuali ipoteche pendenti, carichi e il pagamento delle utenze. Sarà calcolato il 'Valor Catastral' per determinare le tasse di trasferimento.
Una volta soddisfatti i requisiti, si scambiano i contratti privati con un deposito del 10% non rimborsabile in questa fase. Il giorno del rogito, vi recherete presso un notaio per firmare l''Escritura de Compraventa' (l'atto di vendita), salderete i fondi rimanenti e otterrete il possesso totale libero da carichi. Il vostro avvocato si occuperà del pagamento delle tasse e della registrazione finale.
2. Licenza di Attività dei Locali Commerciali (Licencia de Apertura)
Trasferimento di una Licenza Esistente
Nella maggior parte dei casi, acquisterete un'attività che è attualmente dotata di licenza per la sua specifica categoria (negozio, bar, ristorante, ecc.). La licenza è legata ai locali, quindi si tratta semplicemente di trasferirne la titolarità a vostro nome. Una volta presentate le domande al Comune (Town Hall), potrete normalmente aprire e lavorare sfruttando la licenza esistente mentre la nuova viene elaborata.
Un ingegnere tecnico abilitato sarà incaricato di redigere una relazione e una planimetria al fine di ottenere il certificato di sicurezza che confermi al Comune che non sono state apportate modifiche strutturali e che gli impianti sono conformi alle normative legali e igienico-sanitarie.
Costi Stimati e Budget
Locali Nuovi e Cambio di Destinazione
Ottenere la licenza per un locale completamente nuovo o richiedere un cambio di destinazione d'uso dell'attività commerciale è un processo molto più complesso. Richiede un progetto tecnico totalmente nuovo e una maggiore documentazione certificata.
Supporto Professionale e Pacchetti a Prezzo Fisso
La maggior parte degli acquirenti si affida a un gestor, a uno specialista in trasferimenti d'azienda o a un avvocato per eseguire l'intera procedura. Se provenite da un paese extra-UE, avrete bisogno anche della guida di un esperto di immigrazione per vivere e lavorare in Spanien. Sarà necessario registrarsi alla Previdenza Sociale, al fisco e ottenere i certificati per la manipolazione degli alimenti.
Calcolate un budget di circa €2.000 - €2.500 per l'insieme delle pratiche, tasse e costi tecnici.
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